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难征的土地增值税-房企规避方法多

时间:2017-06-28  访问:

土地原本是为了防止开发商一味囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费而设立,但在实际执行中,房企不但寻找各种途径规避,税务机关的弹性征收,也使得存在监管“漏洞”

土地增值税近日成了各家媒体关注的焦点问题。这源于央视1的曝光,央视《每周质量报告》称,万科、富力、SOHO中国等45家房企8年欠缴土地增值税超3.8万亿元

报道引发了一场“口水战”,1晚间,包括万科、华远、金地、万通、金隅、首开在内的多家上市房企纷纷发布公告予以澄清。

华远地产董事长任志强也连发数条微博,痛批央视“愚蠢无知”,并表示正在研究如何公开起诉央视的事宜。他认为:“土地增值税是按所在地政府规定的比例在预售时先预缴的,不存在逃税、和拖欠的可能。”

眼看“门”事件愈演愈烈,国家税务总局有关负责人1回应称:“有关人员对欠税数额的推算,方法是不正确的,对税收政策和征管方式存在误解、误读。”

中国政法大学民商法学院财税金融法研究所所长刘少军告诉法治周末记者:“3.8万亿元在计算方法上可能有一些问题,但土地增值税欠缴的现象确实是存在的,房企在缴纳土地增值税时也会做一些避税的处理。”

“对行业而言,合理避税是行业公开的秘密,但是通过简单叠加,推算出来的天文数字则明显欠妥。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉在接受本报记者采访时说。

即便多位业内人士指出3.8万亿元的数字有些虚高,但土地增值税存在漏缴、欠缴、征管困难等问题却是不争的

房企避税各自有招

“土地增值税从制度设计上看比较合理,但实际征管过程中却存在着困难。”这一点在地方土地局任职的章林晓深有体会。

韩长吉表示:“土地增值税较为复杂,对税务部门的征管能力要求很高,企业有合法避税的权利和、逃税的冲动,这就更加了剧土地增值税征管的困难。”

按照土地增值税的计算公式:应纳土地增值税=增值额×。公式中的“增值额”为转让房地产所取得的减除扣除项目金额后的余额,而增值额越低所使用的税率也越低。

财税学院吴旭东告诉法治周末记者:“房企有两种方式来避税——一种是降低销售价格;另一种方式是增加扣除额。”

章林晓对此很有感触:“房企销售的时候可以虚让价格,例如1.8万元/平方米,但实际价格为2万元/平方米,差额部分以装修的形式体现。”

“扣减的很多,税务机关很难核算,大的房地产企业在多地都有项目。”章林晓介绍说,“的房价涨得快,为了避免土地增值税超额,开发商可以将北京的扣除额做大,将其他地区的成本做小,在公司内部这种操作是很简单的。”

在项目竣工结算前由于涉及到成本确定等原因,而无法计算土地增值税,这样一来土地增值税便有了合理拖欠的理由。

“根据土地增值税条例及其细则规定,土地增值税实行预征,等到项目终了进行,多退少补,因此缴纳需要很长的周期。”章林晓告诉法治周末记者,“出于种种考虑,有的房地产企业利用推迟工程的竣工时间等方式,使土地增值税迟迟不能清算。”

郑继来告诉法治周末记者:“对于符合清算条件而不清算的房企,税务部门可以参照当地的行情对成本进行核定,但核定成本的数据往往掌握在其他部门手中,税务机关难以获得。”

“土地增值税有其特殊性,对于工程的评估、清算需要非常专业的知识,而税务部门人员在这方面大多是‘门外汉’。”在郑继来看来,人才的缺乏也造成了土地增值税征管难的局面。

征管弹性源于执行困难

“按照税收征管法律规定,所有税收必须应收尽收,但事实上税务机关对于土地增值税的征管是有弹性的。”郑继来告诉记者。

据国税总局有关负责人介绍,2007年,土地增值税收入同比增长74.3%2008年增长33%2009年增长33.9%2010年增长77.6%2011年增长61.4%2012年增长31.8%2013110月,组织收入2710.78亿元,增长22.2%

从数据不难看出2007年和2010年两个财年的土地增值税收入增长较快,而此后的两年到三年中会出现一个明显的放缓,这背后是何原因?

记者发现,200612月底,国家税务总局发出《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》,要求各务部门严格进行土地增值税清算。20105月,国税总局再次发文,要求各地进一步做好土地增值税的清算工作,文件中再次增加对开发商避税的应对措施。

章林晓表示:“土地增值税这些年执行的情况很不好,2007年为了对房地产市场进行调控,国税总局打响了土地增值税严格征管的第一枪,当年土地增值税增长比较快,随后增长速度很快下降,2010年的情况也大致相同。”

土地增值税清算条件分两类:一是必须清算的情形,包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让的。二是税务机关可要求清算的情形,包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的;取得预售许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人注销登记的。

郑继来表示,各地税务部门都有任务,为了长期保持一种匀速的增长,在税收任务完成的情况下,并不会急于清算土地增值税,换句话说征管的力度是有弹性的。

“执行起来太复杂,操作性差,执行起来成本太高,以2007年和2010年为例,税务部门集中精力对土地增值税进行清算,其他方面的人手就会不足。”章林晓认为这样的做法并不具有可持续性。

土地增值税难以根治高房价

土地增值税究竟会对房价起到怎样的作用,各方的观点不一。

“土地增值税设立的初衷是为了防止开发商一味囤地而不开发,导致土地资源的闲置和浪费,意在促使开发商加快开发周期,更好地满足市场需求。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉认为,“目前来看,土地增值税并没有很好地体现其价值。房企要缴纳的税费越多,房企避税的想法就越强烈。”

郑继来认为:“如果严格按照规定征收土地增值税,房地产企业的会紧张,开发商捂盘惜售的现象会得到遏制,从而抑制房价。”

不过,大学岭南学院财政税务系主任林江有不同看法:“即使务机关努力在征收土地增值税,在供求失衡的情况下,相负最终还是会转嫁到购房者身上,直接或者间接助推了房价的上升。”

刘少军同样表示:“从房价的角度讲,土地增值税毕竟是价格的构成因素,从长远的趋势看是会推高房价的。”

数据显示,2012年中国房地产税收首次突破万亿元大关,占地方总体财政收入的比重进一步提升至16.6%

任志强曾在接受媒体采访时表示:“2008年,我们调研了北京等一线大城市的70个项目,发现地价大约占到平均售价的一半多一点,大概是54%55%的比例,再加上25%的所得税、增值税,包括地价和各种税费在内的成本可能占到房价的70%左右。”

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